Захист від бездомності коштом інших: чим небезпечна логіка законопроєкту №15409
Рина Теніна 31 серпня 2026 – 19:48
14 липня Верховна Рада зареєструвала законопроєкт №15409, спрямований на посилення гарантій захисту житлових прав вразливих повнолітніх осіб, військовослужбовців та їхніх родин. Його мета, здавалося б, заслуговує на повну підтримку: запобігти ситуаціям, коли люди похилого віку, особи з інвалідністю, ветерани, військовослужбовці та інші вразливі категорії громадян опиняються без даху над головою через примусове виселення чи стягнення на житло. Проте викликає занепокоєння спосіб, яким держава пропонує досягти цієї мети, та чиї інтереси при цьому будуть порушені.
Суть законопроєкту полягає в тому, що держава фактично перекладає свій соціальний обов’язок із забезпечення житлом на плечі приватних власників, орендодавців чи кредиторів. Така модель може не лише спричинити серйозний конфлікт між правом на житло та правом власності, але й призвести до результату, протилежного заявленому: зробити оренду та іпотеку менш доступними саме для тих, кого закон покликаний захищати. Детальніше про це повідомляє ІП “Кур’єр” з посиланням на ZN.UA.
Порушення балансу інтересів
Законопроєкт пропонує перелік дій, обмеження яких може врятувати вразливу особу від втрати єдиного житла. Це стосується виселення, припинення права користування житлом, стягнення на нерухомість, її продажу на електронних аукціонах, державної реєстрації переходу права власності тощо. Перед вчиненням таких дій вимагається висновок органу соціального захисту, який має оцінити, чи не залишиться людина без придатного житла, чи не стане бездомною, чи не погіршаться її житлові умови, чи не виникнуть або не загостряться складні життєві обставини.
На перший погляд, це виглядає як додаткова соціальна гарантія, але саме тут криються головні проблеми.
- Широке визначення «захищеної особи»: Категорія «захищеної особи» сформульована надто розпливчасто. Під неї можуть підпадати не лише власники чи іпотечні боржники, а й орендарі, колишні члени сім’ї власника, особи, чиє право користування вже припинилося, а за певного трактування – навіть ті, хто фактично проживає у помешканні без належних правових підстав. Це означає, що закон може захищати не лише право на житло, а й можливість користуватися чужим приватним майном, що є зовсім іншим питанням.
- Конституційні гарантії: Стаття 47 Конституції України гарантує право на житло, але й визначає механізми його забезпечення. Держава має створювати умови для будівництва, придбання або оренди житла. Для громадян, які потребують соціального захисту, держава та місцеве самоврядування мають надавати житло безоплатно або за доступну плату. Конституція не покладає обов’язку забезпечувати житлом соціально вразливу людину на випадкового власника, орендодавця чи банк.
Право на житло та право власності не повинні протиставлятися. Сучасна житлова політика має будувати систему, де держава одночасно захищає від бездомності та гарантує власнику передбачуваність користування і розпорядження його майном.
Рішення суду втрачає свою остаточність
Законопроєкт створює ще одну серйозну проблему, яка виходить далеко за межі житлової політики. У стандартній ситуації, коли виникає заборгованість або інше порушення умов договору, власник чи кредитор звертається до суду. Після проходження судового процесу та набрання рішенням законної сили, воно має виконуватися. Однак, законопроєкт №15409 запроваджує додатковий етап: якщо виконання рішення може призвести до втрати житла вразливою особою, виконавець мусить зупинитися. Введення висновку органу соціального захисту та можливе повторне звернення до суду щодо порядку виконання першого рішення ставить під сумнів остаточність судових рішень.
Стаття 129-1 Конституції України встановлює обов’язковість судового рішення. Європейський суд з прав людини також розглядає виконання остаточного рішення як невід’ємну частину права на справедливий суд.
Звісно, виселення не може бути механічним. Соціальні обставини, особливо коли йдеться про літніх людей, осіб з інвалідністю, сім’ї з дітьми чи тих, хто ризикує стати бездомними, потребують врахування. Однак, міжнародний стандарт передбачає індивідуальну оцінку пропорційності та судовий контроль, а не адміністративне вето без чітко визначеного строку. Саме суд має бути тим органом, де збалансовуються права мешканця, власника та кредитора. Орган соціального захисту повинен оцінювати потреби та пропонувати соціальні рішення, а не підміняти собою суд.
Захищаючи орендаря, можна позбавити його можливості орендувати
Непрямі наслідки законопроєкту можуть бути особливо небезпечними. В Україні близько 98% житла перебуває у приватній власності, а значна частина ринку оренди залишається неформальною. Держава роками прагне до цивілізації цього ринку: стимулювання письмових договорів, прозоре оподаткування, захист орендарів та власників. Ключовим елементом для формального ринку є передбачуваність: власник повинен бути впевнений, що після закінчення договору або його порушення існує чітка процедура повернення житла.
Що станеться, якщо після ухвалення №15409 власники зрозуміють, що повернення квартири може залежати від невизначеної в часі соціальної процедури? Раціональна реакція ринку буде прогнозованою:
- Частина власників відмовиться здавати житло особам, яких закон відносить до потенційно вразливих категорій.
- Інші вимагатимуть більший депозит.
- Хтось підвищить орендну плату, закладаючи додатковий ризик.
- Деякі власники взагалі відмовляться від офіційних договорів.
Як наслідок, закон, покликаний захистити вразливу людину, може зробити її менш бажаним орендарем – це головний парадокс запропонованого регулювання. Аналогічна логіка стосується кредитування: зростання кредитного ризику призведе до збільшення початкового внеску, відсоткової ставки, додаткового страхування, жорсткіших вимог до позичальників або скорочення строків кредитування. У найгіршому випадку певні категорії клієнтів просто отримуватимуть відмови.
Це суперечить логіці нової житлової реформи. Замість створення інструменту, який забезпечує альтернативне житло, ми ризикуємо юридично «закріпити» людину в конкретній квартирі, незалежно від її власності та витрат. Це не системна житлова політика, а перенесення соціального ризику.
Європейський досвід: держава бере на себе фінансування
Європейський досвід не означає, що власник завжди має перевагу над орендарем. Навпаки, у багатьох країнах захист наймачів значно сильніший, ніж в Україні. Проте принципова різниця полягає в тому, що держава бере участь у фінансуванні цього захисту.
- Німеччина: Діє програма Wohngeld – державна житлова допомога для домогосподарств з невисокими доходами, паралельно фінансується соціальне житло.
- Франція: Існує зимовий мораторій на виселення, але він має чіткі часові межі, винятки та не означає безстрокової втрати власником права на майно.
- Відень (Австрія): Має великий муніципальний та субсидований житловий сектор. Місто володіє близько 220 тисячами муніципальних квартир, ще близько 200 тисяч – кооперативні, створені за публічної підтримки.
Моделі різняться, але спільний принцип один: соціальна держава не просто забороняє виселення, а створює для людини житлову альтернативу.
Що варто змінити в законопроєкті №15409
Ідею законопроєкту відкидати не варто: Україні справді потрібен сучасний механізм запобігання бездомності, особливо враховуючи обставини війни. Проте конструкцію законопроєкту слід принципово переглянути:
- Чітке визначення суб’єктів захисту: Потрібно встановити конкретний і безпосередній ризик бездомності та відсутність доступного альтернативного житла, замість абстрактного «ризику складних життєвих обставин».
- Правова підстава користування: Фактичне проживання не повинне автоматично створювати перевагу перед законним власником; правова підстава користування житлом має значення.
- Роль соціального захисту: Висновок органу соціального захисту має бути важливим доказом для суду, але не адміністративним вето.
- Строки та обов’язки держави: Необхідні граничні строки відстрочення виселення, які автоматично запускатимуть обов’язок держави діяти. Соціальна служба повинна не просто забороняти виселення, а отримати конкретне завдання: оцінити потребу, призначити соціального працівника, перевірити можливість житлової допомоги, реструктуризації боргу, знайти тимчасове чи соціальне житло та організувати переселення.
- Фінансова підтримка: Держава може компенсувати орендну плату, погасити частину боргу, запровадити гарантійний фонд або оплатити тимчасове розміщення.
- Створення фонду запобігання виселенням: Це могло б фінансувати погашення критичної орендної заборгованості, гарантії власникам, тимчасове житло, переселення та муніципальні програми. Це був би реальний механізм запобігання бездомності, а не просто заборона заради заборони.
Підсумок від Українське життя:
Цей законопроєкт, попри благі наміри, несе в собі значні ризики для власників нерухомості та може погіршити доступність житла для тих, кого він покликаний захистити. Важливо, щоб держава брала на себе реальну відповідальність за забезпечення житлом вразливих категорій, а не перекладала її на приватний сектор. Зміни, запропоновані у статті, спрямовані на створення збалансованого та ефективного механізму запобігання бездомності, який би враховував інтереси всіх сторін.
Інформація підготовлена на основі матеріалів: izmail.es